何度かブログに書いていますが、やっぱりこうなったかという。
分散投資の１つとしてここを買っていた方もいるでしょうかね。
はじめて見つけたのは１０年以上前だったかな…、
見た瞬間内容がとりあえず怪しすぎて買うなんてことは無かったですが、
どうなったか様子をたまーーーーーーーに見ていました。
結局～・・・ですね。
「みんなで大家さん」不動産投資ファンドに関する主要テーマと事実のブリーフィング
1. 「みんなで大家さん」ファンドとは
「みんなで大家さん」は、共生バンクグループの都市綜研インベストファンドが運用する不動産小口化投資商品です。約4万人の個人投資家から総額2000億円もの投資マネーを集めていました。特に、成田空港近くで進む複合開発「共生日本ゲートウェイ成田プロジェクト（GATEWAY NARITA）」の用地を投資対象とした主力商品「シリーズ成田」は、2021年2月以来18本のファンドを組成し、2025年3月末時点での投資家の出資残高は1557億円に上ります。申込単位は100万円で、年利7%という高い利回りを謳っていました。（日経不動産マーケット情報 2025.8.8, Yahoo!ニュース 7/31, 安東隆司 2025.8.10）
2. 配当遅延と現状
2025年7月31日、都市綜研インベストファンドは「シリーズ成田」の投資家に対し、分配金（配当）の支払い遅延をメールや郵便で通知しました。これにより、当日入金を期待していた多くの投資家に動揺が広がっています。当初7月末に配当を予定していた「シリーズ成田 1号」など9本に加え、8月末に配当を計画していた残り9本についても実現が不透明な状況です。
遅延の主な理由:
- 「成田プロジェクトの開発業者から支払われる土地の賃料の支払いが遅延していることが、分配金が遅れた直接の理由」と、代表の栁瀨健一氏が説明しています。（日経ビジネス電子版 2025.8.9）
- 2024年6月の行政処分後に生じた「風評被害により『グループ内の固定資産の換金による資金確保に遅れが生じた』」ことも原因として挙げられています。（日経ビジネス電子版 2025.8.9）
財務状況:
- 2025年3月期の負債総額は、出資金の約2000億円を含めて3098億円に達しており、資産合計は3204億円です。（Yahoo!ニュース 7/31）
3. 問題の背景と行政処分
「みんなで大家さん」は、高利回りを謳い、人気ニュース番組でのテレビCMなどで認知度を上げて投資家を集めていました。しかし、その高い利回りや広告の内容には、以前から専門家から懸念の声が上がっていました。（安東隆司 2025.8.10）
行政処分:
- 2024年6月、東京都と大阪府は、都市綜研インベストファンドと販売会社に対し、30日間の一部業務停止を命じる行政処分を発表しました。（安東隆司 2025.8.10）
- 処分の理由は、不動産特定共同事業法（不特法）違反で、「建設計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響を投資家に十分説明しなかった」「開発許可の対象ではない土地を誤って書類に記載し、勧誘や契約を実施した」「造成工事完了前の形状を記載していた」などが挙げられています。（安東隆司 2025.8.10）
- この行政処分を受け、処分公表後24時間で400人以上の投資家から総額28億円以上の解約請求があったことが明らかになっています。（日経不動産マーケット情報 2024.06.21）
その他懸念事項:
- 成田の投資対象地の鑑定評価額が最大で相場の100倍を超えており、専門家からも「理解に苦しむ」との声が上がっています。（日経不動産マーケット情報 2024.10.21）
- 成田国際空港株式会社（NAA）との借地契約の延長交渉が滞り、契約終了の警告が出されるなど、借地リスクも浮上していました。（日経不動産マーケット情報 2025.02.21）
- 一度解約手続きを依頼しても1年経っても解約できない事例も報告されています。「今後もし元本が戻ってこない事態となってしまったら、170万円損をするということですから、そう考えると悲しいですよね」という投資家の声も紹介されています。（安東隆司 2025.8.10）
4. 会社側の対応と今後の見通し
都市綜研インベストファンドの栁瀨健一代表は、動画メッセージを通じて投資家に謝罪し、今後の解決策について言及しました。
解決策の提案:
- 2025年10月までに新たな債券を発行し、「土地と建物の総額で7000億円規模」の開発事業予算を確保する計画です。（日経ビジネス電子版 2025.8.9）
- 並行して米国投資会社との商談も進めているとしています。（日経ビジネス電子版 2025.8.9）
- 共生バンクグループで保有する換金性の高い不動産が「600億円ほどある」と強調し、資金調達の手段としています。（日経ビジネス電子版 2025.8.9, Yahoo!ニュース 7/31）
専門家の見解:
- 安東隆司氏は、「ウマ過ぎる投資話は、極めて高いリスクを取る投資なのです。」と警鐘を鳴らしており、「資産運用に、ウマい話は無いと考えることが無難」と述べています。（安東隆司 2025.8.10）
- 投資家に対しては、「元本がほとんど償還されないおそれがある」と注意喚起されています。（安東隆司 2025.8.10）
5. まとめ
「みんなで大家さん」ファンドは、高利回りを謳って多額の投資マネーを集めましたが、行政処分や配当遅延など複数の問題を抱えています。会社側は解決策を提示しているものの、専門家からは「ウマい話はない」との厳しい見解も示されており、今後の動向が注目されます。投資家は元本割れのリスクに直面しており、状況は極めて不透明です。
その他：
2025年7月31日に通知された「みんなで大家さん」の「成田ファンド配当停止」は、本ファンドが直面している一連の投資トラブルのより大きな文脈の中で発生しました。
ソースは、この配当停止について以下の点を説明しています。
• 通知の内容と影響
◦ 2025年7月31日、共生バンクグループの都市綜研インベストファンド（大阪市）は、主力商品である「シリーズ成田」の投資家に対し、分配金（配当）の支払いが遅延することを通達しました。
◦ 当日に入金を期待していた多くの投資家は、この突然の知らせに動揺しました。
◦ 日経不動産マーケット情報が入手した文書によると、この遅延は対象ファンドの資金不足によるものであり、今後は物件の売却やリファイナンスによって配当再開を目指す意向が伝えられました。
◦ 7月末に配当が予定されていた「シリーズ成田1号」を含む9本のファンドが対象となり、8月末に配当を計画していた残り9本についても、いずれも実現が不透明な状況となっています。
• 遅延の直接的な理由と背景にある問題
◦ 都市綜研インベストファンドの代表である栁瀨健一氏は、2025年8月9日の動画メッセージで、配当が遅れた**直接の理由が「成田プロジェクトの開発業者から支払われる土地の賃料の支払いの遅延」**であると説明しました。
◦ より広範な背景として、以下の問題が挙げられています。
▪ 行政処分と風評被害: 都市綜研インベストファンドと販売会社は、2024年6月に東京都と大阪府から行政処分を受けていました。この処分は、建設計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響説明不足、不正確な書類記載、工事完了前の形状記載などの「不特法違反」が理由でした。栁瀨氏は、この行政処分後に生じた**風評被害により、「グループ内の固定資産の換金による資金確保に遅れが生じた」**と述べています。
▪ 解約請求の殺到: 行政処分後、投資家からの解約請求が相次ぎ、処分公表から24時間で400人以上の投資家から総額28億円以上の解約申し入れがありました。中には、1年経っても解約できない事例も報告されています。
▪ 過大評価の疑い: 成田地域の土地について、2023年2月に大阪府が、周辺の固定資産税標準宅地価格（1万6400円）と比べて100倍以上の差があることの根拠提出を求めており、当局はプロジェクトが実現しなかった場合、投資家への元本償還がほとんどされないおそれがあると警告していました。専門家も「成田『5000億円』鑑定」の内容に驚愕していると報じられています。
▪ 借地契約のリスク: 投資対象となっている成田空港近くの用地のうち約4割を保有する成田国際空港株式会社（NAA）との借地契約の延長交渉が滞る懸念がありました。いったんは8ヶ月間の延長が決定されたものの、根本的な解決には至っていません。
▪ プロジェクト売却の遅れ: 成田プロジェクトの米ファンドへの売却交渉が難航していることも通知されていました。
• ファンドの規模と現状
◦ 「みんなで大家さん」は、約4万人の投資家が参加し、約2000億円もの投資マネーを集めていた不動産投資ファンドです。
◦ 「シリーズ成田」は2021年2月以来18本のファンドが組成され、2025年3月末時点での投資家の出資残高は1557億円に上ります。
◦ 「みんなで大家さん」のファンドは、**申込単位が100万円、利回りは年利7%**と謳われていました。
◦ 都市綜研インベストファンドは、2025年3月期に負債総額が約2000億円の出資金を含め3098億円に達しており、資産合計は3204億円です。
• 企業による今後の解決策
◦ 都市綜研インベストファンドは、10月までに新たな債券を発行し、土地と建物の総額で7000億円規模の開発事業予算を確保すると説明しています。
◦ 並行して、米国投資会社との商談も進めているとしています。
◦ 共生バンクグループが保有する**換金性の高い不動産が「600億円ほどある」**ことも強調しています。
• 専門家からの見解
◦ 投資顧問の安東隆司氏は、今回の配当停止について、大手メディアではあまり報じられないものの、業界のエキスパートや地方公共団体は1年以上前から警鐘を鳴らしていたと指摘しています。
◦ 安東氏は、高い利回りを宣伝するTVCMについて「著しく有利と誤認させる広告」と感じていたと述べ、「資産運用に、ウマい話は無いと考えることが無難」であると警鐘を鳴らしています。
◦ 「一度投資をしてしまったが、ヤバいと思って解約手続きを依頼しても、1年経っても解約できない事例」があることも紹介されており、元本が大幅に毀損する可能性についても言及されています。
このように、2025年7月31日の配当遅延通知は、「みんなで大家さん」ファンドが長年抱えてきた複数の問題、特に行政処分、風評被害、そして基礎となる不動産の評価と流動性に関する懸念が表面化したものとして位置づけられています。
「みんなで大家さん」の「成田ファンド配当停止」は、本ファンドが長年直面してきた一連の深刻な過去のトラブルや問題点が表面化した結果として発生しました。これらのソースは、配当停止に至るまでのより大きな文脈において、以下の過去のトラブル・問題点を詳述しています。
• 行政処分とそれによる風評被害
◦ 共生バンクグループの都市綜研インベストファンドと販売会社は、2024年6月17日に東京都と大阪府から行政処分を受けていました。
◦ 処分の理由としては、建設計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響を投資家に十分に説明しなかったこと、開発許可の対象ではない土地を誤って書類に記載し、勧誘や契約を行ったこと、造成工事完了前の形状を記載していたことなどが挙げられています。
◦ この行政処分は、直後の24時間で400人以上の投資家から総額28億円以上の解約申し入れが殺到する事態を引き起こしました。
◦ 都市綜研インベストファンドの代表である栁瀨健一氏は、今回の配当遅延の直接的な原因が「成田プロジェクトの開発業者から支払われる土地の賃料の支払いの遅延」であると説明しながらも、**行政処分後に生じた「風評被害により、グループ内の固定資産の換金による資金確保に遅れが生じた」**と述べており、過去の行政処分が現在の資金繰りに直接影響を与えていることを示しています。
• 解約請求の殺到と手続きの遅延
◦ 行政処分後には、投資家からの解約請求が相次ぎ、中には1年経っても解約できない事例も報告されていました。
◦ 約4万人の投資家のうち、1割強にあたる4,000人もの投資家から解約請求が寄せられており、返金には最長1年かかるとされていました。これは、投資家にとって深刻な流動性リスクを示唆しています。
• 土地評価の過大評価疑惑と元本毀損のリスク
◦ 投資対象である成田地域の土地について、2023年2月には大阪府が、周辺の固定資産税標準宅地価格（1万6400円）と比べて100倍以上の差があることの根拠提出を求めていました。
◦ 当局は、プロジェクトが実現しなかった場合、投資家への**「元本がほとんど償還されないおそれがある」**と警告していました。
◦ 専門家も「成田『5000億円』鑑定」の内容に驚愕していると報じられており、不動産鑑定の信頼性に関わる問題と指摘されています。
• 借地契約の不透明性と売却交渉の難航
◦ 成田空港近くの用地のうち約4割を保有する成田国際空港株式会社（NAA）との借地契約の延長交渉が滞る懸念が浮上していました。NAAは契約終了を警告するに至っていました。
◦ いったんは2025年11月末までの8ヶ月間の延長が決定されたものの、根本的な解決には至っていません。
◦ また、成田プロジェクトの米ファンドへの売却交渉が難航していることも、投資家への通知で明らかになっていました。価格等の条件によっては取引が成立しない可能性も伝えられています。
• 高利回りの宣伝と専門家からの警鐘
◦ 「みんなで大家さん」は、年利7%という高い利回りを謳い、日曜朝の人気ニュース番組でのTVCMなど、多額の投資マネー（約2000億円）を集めていました。
◦ 投資顧問の安東隆司氏は、このTVCMを**「著しく有利と誤認させる広告」だと感じていたと指摘し、「資産運用に、ウマい話は無いと考えることが無難」**だと警鐘を鳴らしています。
◦ 安東氏はまた、今回の配当停止は大手メディアではあまり報じられないものの、業界のエキスパートや地方公共団体は1年以上前から警鐘を鳴らしていたと述べています。
これらの過去のトラブルや問題点が積み重なり、「みんなで大家さん」は現在の配当停止という状況に至ったと、ソースは示唆しています。特に、行政処分とその後の風評被害が資金繰りを悪化させ、最終的に配当支払いの遅延につながったことが強調されています。
「みんなで大家さん」問題のより大きな文脈において、これらのソースは、同ファンドの広報・広告活動が投資家を集める上で果たした役割と、その後の行政処分による風評被害、そして**「うまい話」への警鐘**について言及しています。
具体的には以下の点が説明されています。
• 広範なTVCMによる認知度向上と投資家誘致
◦ 「みんなで大家さん」は、TVCMなどを通じて認知度を上げ、約2000億円もの投資マネーと約4万人の投資家を集めました。
◦ 特に、日曜日の朝の人気ニュース番組で流れていた時代劇風のCMは、「大変だ！大変だ！」と不安を煽りつつ、「みんなで大家さん」をやっているから大丈夫、というシナリオだったと述べられています。
◦ このCMは、年利7%という高い利回りを謳っていました。
◦ 投資顧問の安東隆司氏は、このようなTVCMが「著しく有利と誤認させる広告」だと感じていたと指摘しています。資産運用に詳しくない視聴者は、「TVでCMをやっているから大丈夫」と思ってしまう可能性があり、有名人や著名人が広告塔となってトラブルになるケースと似ていると述べています。
• 行政処分とそれによる「風評被害」
◦ 都市綜研インベストファンドと販売会社は、2024年6月に東京都と大阪府から行政処分を受けていました。この処分は、建設計画変更の説明不足や不正確な書類記載などが理由でした。
◦ 都市綜研インベストファンドの代表である栁瀨健一氏は、今回の配当遅延の直接の理由を「成田プロジェクトの開発業者から支払われる土地の賃料の支払いの遅延」としながらも、**行政処分後に生じた「風評被害により、グループ内の固定資産の換金による資金確保に遅れが生じた」**と説明しており、広報・レピュテーションの問題が資金繰りに影響を与えたことを示唆しています。
• 「うまい話」に対する専門家からの警鐘
◦ 専門家は、「みんなで大家さん」の配当停止は大手メディアではあまり報じられていないものの、業界のエキスパートや地方公共団体は1年以上前から警鐘を鳴らしていたと指摘しています。
◦ 安東隆司氏は、一般論として「資産運用に、ウマい話は無いと考えることが無難」であると警告しています。
◦ 特に「あなただけ特別に」「富裕層が投資している」といったセールストークは要注意であるとし、「そんなにうまく儲かるなら、自分自身でやればよい。なぜわざわざ多くの人々の出資を手間と費用をかけて行う必要があるのか？」と疑問を呈しています。
このように、広報・広告は「みんなで大家さん」が大規模な投資を集める上で中心的な役割を果たした一方で、その広告内容には誤解を招く可能性が指摘され、行政処分がもたらした風評被害が現在の資金繰り悪化の一因となったと、これらのソースは示しています。
「みんなで大家さん」問題のより大きな文脈において、これらのソースは、投資家に対して資産運用全般、特に高利回りを謳う商品に対する強い警鐘を鳴らしています。この警鐘は、今回の配当停止に至るまでの様々な問題と密接に関連しています。
具体的には、以下の点が強調されています。
• 「ウマい話はない」という原則
◦ 投資顧問の安東隆司氏は、「資産運用に、ウマい話は無いと考えることが無難」であると強く警鐘を鳴らしています。
◦ もし非常にうまく儲かる話があるならば、わざわざ手間と費用をかけて多くの人から出資を集める必要はなく、自身でやればよいはずだと指摘しています。
◦ 「あなただけ特別に」「富裕層が投資している」といったセールストークは「要注意」であり、これらは極めて高いリスクを伴う投資であることを示唆していると警告しています。
• 高利回り宣伝の危険性と広告の誤認性
◦ 「みんなで大家さん」は年利7%という高い利回りを謳い、多額の投資マネー（約2000億円）と約4万人の投資家を集めていました。
◦ 安東隆司氏は、このようなTVCMが「著しく有利と誤認させる広告」であると感じていたと述べており、資産運用に詳しくない視聴者は「TVでCMやっているから、大丈夫」と思ってしまう危険性があると指摘しています。これは、有名人や著名人が広告塔となってトラブルになるケースと似ているともしています。
• 専門家や当局からの先行する警鐘
◦ 今回の配当停止は大手メディアではあまり報道されていないものの、業界のエキスパートや地方公共団体は1年以上前から警鐘を鳴らしていました。
◦ 具体的には、2024年6月に東京都と大阪府が都市綜研インベストファンドと販売会社に対し行政処分を下していました。その理由として、建設計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響を投資家に十分に説明しなかったこと、開発許可の対象ではない土地を誤って書類に記載し勧誘や契約を行ったこと、造成工事完了前の形状を記載していたことなどが挙げられています。
◦ また、2023年2月には大阪府が、投資対象の成田地域の土地価格が周辺の固定資産税標準宅地価格と比べて100倍以上の差があることの根拠提出を求めていました。当局は、プロジェクトが実現しなかった場合、投資家への**「元本がほとんど償還されないおそれがある」**と警告していました。
• 販売者による不都合な情報の隠蔽
◦ 安東隆司氏は、金融商品の販売において「不都合な真実は語られない」ことがよくあると指摘しています。
◦ たとえ「イイ人」だと思える関係者であっても、実際に起こっている不都合な深部の情報を、わざわざ投資家には伝えないと述べています。
これらの警鐘は、「みんなで大家さん」が直面している現在の問題が、突然発生したものではなく、高すぎる期待利回りや不透明な事業運営、そして行政当局や専門家が以前から指摘していたリスクの顕在化であるという文脈を示しています。投資家は、高いリターンを謳う投資話には特に慎重になり、透明性や流動性、そして信頼できる情報源からの客観的な評価を重視する必要があるという教訓が示されています。
